LHREAL.COM website chính chủ số 1 Đà Nẵng

Phân tích giá trị của một BĐS nằm ở đâu | Xu hướng BĐS Đà Nẵng sau năm 2020

Xin chào các Nhà đầu tư!

Cảm ơn bạn đã theo dõi LHReal channel – Kênh ký gửi bất động sản hàng đầu tại Đà Nẵng.

Video hôm nay, chúng tôi sẽ đưa đến cho các bạn một tình huống của khách hàng tại Đà Nẵng để chúng ta cùng phân tích về GIÁ TRỊ THẬT SỰ của một BĐS nằm ở đâu, dựa vào đó làm cơ sở cho việc định giá mua – bán đúng đắn trong thời điểm mà thông  tin thị trường hỗn loạn như hiện nay.

[Tình huống]

Thị trường BĐS Đà Nẵng trong vòng 20 năm trở lại đây đã trải qua nhiều thăng trầm với đồ thị giá biến đổi không ngừng.

  • Giai đoạn 2007-2008 đồ thị giá lên cao kéo dài cho đến năm 2014 mới có dấu hiệu chững lại, một số khu vực giá đất có có dấu hiệu giảm mạnh.
  • Cơn sốt đất lại một lần nữa trở lại vào những năm 2017 – 2019 đẩy giá nhà đất Đà Nẵng lên đỉnh chưa từng có.
  • Cho đến đầu năm 2020, đồ thị lại xuống dốc không phanh khiến dân đầu tư đất Đà Nẵng “xây xẩm mặt mày” không biết khi nào nên giao dịch là hợp lý và đâu là giá trị thực của BĐS mà mình đang sở hữu trên thị trường.

Vậy lý do gì mà GIÁ TRỊ của BĐS có thể tăng cao đến vậy chỉ trong vài năm ngắn ngủi? Người mua – người bán dựa vào cơ sở nào để định giá BĐS trên thị trường? Chúng ta hãy cùng phân tích câu chuyện bên dưới của anh Tuấn để thấy rõ điều đó.

Đầu năm 2015, do thiếu vốn để mở tiệm kinh doanh, anh Tuấn bán lô đất thừa kế của gia đình ở khu vực Quận 3 (Ngũ Hành Sơn hiện nay) với giá 10tr/m2 và dự định vài năm sau sẽ mua lại sau khi kinh doanh thành công vì đây là lô đất của “tổ tiên” để lại nên anh muốn lấy lại tu sửa làm từ đường thờ cúng sau này. Nhưng vào đầu năm 2019 thời đỉnh cao sốt đất ở Đà Nẵng, lô đất này được giao dịch với giá lên đến 90tr/m2, tăng khoảng 10 lần so với thời điểm cách đó chỉ 4 năm.

Cho tới bây giờ anh Tuấn vẫn không thể lý giải được tại sao lô đất anh định mua lại đã tăng giá lên gần 10 lần trong giai đoạn ngắn như vậy trong khi mảnh đất đó vẫn chưa tạo được bất kỳ một giá trị gì khác. Câu hỏi được đặt ra là giữa giá cả bất động sản đang giao dịch trên thị trường và giá trị thực của BĐS có quan hệ chặt chẽ với nhau hay không?

Xét về lý thuyết tương quan giữa giá trị và giá cả của hàng hóa trong nền kinh tế thị trường, giá cả được hình thành trên cơ sở giá trị hàng hóa. Giá cả có thể lên xuống, cao hơn, thấp hơn hoặc ngang bằng với giá trị hàng hóa nhưng luôn xoay quanh giá trị. Tuy nhiên, tại một thời điểm, giá cả giao dịch trên thị trường còn chịu tác động của nhiều yếu tố như quy luật cung cầu, tính chất của thị trường, tâm lý người mua – người bán và hiểu biết thông tin của khách hàng. Vì vậy nhà đầu tư cần phải xác định được giá trị thực của BĐS để định giá mua – bán trong các giao dịch. Đối với một sản phẩm bất động sản, có 5 yếu tố tác động lên giá trị của nó tại thị trường hiện diện bao gồm:

  • Thứ nhất, đó là các yếu tố tự thân của BĐS như vị trí địa lý, diện tích, hướng nhà, bề rộng mặt đường, địa hình khu vực, hệ thống tiện ích nội ngoại khu mà bất động sản đó sở hữu. Đây là giá trị cốt lõi của BĐS hiện hữu.
  • Yếu tố thứ hai là tình trạng pháp lý của BĐS: BĐS đó đã có sổ đỏ hay chưa? Khả năng làm được sổ đỏ hay không? Chi phí dự kiến để làm sổ đỏ là bao nhiêu?
  • Thứ 3 là các yếu tố chính trị, pháp luật cụ thể bao gồm chính sách của nhà nước, dự án quy hoạch phát triển của chính phủ triển khai ảnh hưởng đến giá đất trong khu vực. Nhà đất ở các khu vực có dự án quy hoạch thường sẽ được tăng giá trị lên rất nhiều so với ban đầu.
  • Các yếu tố mang tầm vĩ mô như tình hình phát triển kinh tế, những thay đổi về thể thống chính trị hay quy luật cung – cầu sẽ tác động đến giá trị của BĐS từ xa nhưng cũng là các yếu tố không kém phần quan trọng.
  • cuối cùng là các yếu tố về mặt xã hội mà ảnh hưởng nhiều nhất chính là sự thay đổi của phân bổ nhân khẩu học của khu vực hiện diện. Các khu vực có dân tới định cư đông, phát triển cơ sở hạ tầng thì giá trị của nhà đất trong khu vực cũng vì thế mà được nâng lên.

Liên hệ thực tế tại thị trường BĐS Đà Nẵng. (ví dụ trực tiếp vào khu vực Ngũ Hành Sơn)

Đối chiếu với thị trường hiện diện- Thành phố Đà Nẵng, tác động của năm yếu tố này rất rõ rệt lên giá trị của bất động sản ở thời điểm hiện tại. Quay lại với ví dụ về lô đất của anh Tuấn ở quận Ngũ Hành Sơn để thấy vì sao giá của lô đất lại lên cao đột biến đến vậy chỉ sau vài năm.

  • YT1: Đất ở các khu vực ven biển Ngũ Hành Sơn với vị trí đắc địa bên một trong những bờ biển đẹp nhất hành tinh nên trong vòng 10 năm trở lại đây (từ năm 2010 – 2020) có nơi giá đất đã tăng đến cả 20 lần. Là một trong những nơi có sức hút của khách du lịch, thu hút các dự án, các resort 5 sao, villas, khu vui chơi, công viên… hình thành những cung đường trở thành sầm uất bật nhất. Vào quý 2 năm 2018, đất biển Đà Nẵng nằm ở các trục đường chính như: đường Võ Nguyễn Giáp, Hoàng Sa, đường Trường Sa… lên đỉnh điểm 300 triệu/m2 tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm 2017 và có lúc cao hơn, thị trường đất gần biển lại càng tăng trưởng năm 2019. Đến thời điểm hiện tại vào cuối năm 2020 khi giá đất Đà Nẵng đã xuống dốc rất nhiều so với thời gian trước nhưng giá trị đất ven biển hiện tại vẫn đang ở con số 130 – 140 triệu/m2. Những khu vực lân cận như lô đất của anh Tuấn tuy không nằm ngay sát biển nhưng giá đất lên tới con số 90tr/m2 là có thể lý giải được khi quận Ngũ Hành Sơn đang trở thành khu vực có vị trí hot hơn bao giờ hết.
  • YT2: Ngoài việc giá trị cơ bản của từng bất động sản khác nhau ở từng vị trí và đặc tính địa lý mà nó sở hữu, yếu tố quan trọng không kém còn là tình trạng pháp lý của BĐS đó. Nếu BĐS có sổ đỏ bán với 100% giá trị, thì BĐS chưa ra sổ lại bán với giá trị thấp hơn tùy theo mức độ khó hay dễ để hoàn thành pháp lý sau khi mua. Vì vậy mà nhiều lô đất “ba lá” (đất không có sổ đỏ và khó làm sổ) chỉ được bán với khoảng 20 – 50% giá trị thực của nó. Giai đoạn từ năm 2010 tới nay, lãnh đạo TP. Đà Nẵng đã có nhiều chính sách để giải quyết các vấn đề thủ tục giấy tờ pháp lý cho chủ đất trong khu vực. Đặc biệt  những dự án mới phân lô chia nền đất được thực hiện một cách bài bản, đảm bảo ra sổ đúng thời hạn để không làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người sở hữu và Nhà đầu tư.
  • YT/YT4/YT5: BĐS Đà Nẵng huy hoàng lên giá vào những năm 2017 – 2019 không thể không kể đến tác động phần lớn từ các chính sách pháp lý của nhà nước trong việc thúc đẩy quy hoạch đô thị, ven biển, mở cửa cho các nhà đầu tư nước ngoài trong và ngoài nước; chính sách phát triển kinh tế – xã hội hợp lý đã biến Đà Nẵng trở thành một trong những thành phố năng động và phát triển mạnh mẽ như hiện này, đẩy giá trị đất lên hàng chục lần chỉ trong vài năm (bỏ qua những tác động xấu thổi giá của các “cò mồi” bất động sản). Vì vậy mà giá đất Ngũ Hành Sơn chưa bao giờ hết hot những năm gần đây bởi quy hoạch của thành phố đổ về khu vực này để phát triển du lịch ven biển. Cùng với khu đô thị mới Hòa Xuân là khu vực mới nổi với những dự án tập trung phát triển đô thị mới theo quy hoạch của thành phố những năm vừa qua.

Theo những phân tích trên đây, sắp tới Liên Chiểu – Hòa Vang sẽ là khu vực được kì vọng tăng giá mạnh theo Đồ án chiến lược phát triển tầm nhìn 2020 – 2045 của nhà nước đề ra.

Trên đây là những thông tin và đánh giá khách quan đến từ LHReal.com!

Vậy còn ý kiến của bạn thì sao ? Hãy comment để cùng trao đổi nhé