LHREAL.COM website chính chủ số 1 Đà Nẵng

Thế nào là bong bóng BĐS? Có chăng bong bóng BĐS đã xuất hiện ở Đà Nẵng những năm 2017 – 2019?

Chào các bạn!

Chào mừng các bạn đã quay lại với LHReal channel – Kênh thông tin tư vấn về bất động sản tại thị trường Đà Nẵng.

Trong video này, LHReal sẽ phân tích những khía cạnh về bong bóng tài sản trong nền kinh tế thị trường cũng như đặt ra câu hỏi liệu hiện tượng “bong bóng bất động sản” có đã và đang diễn ra tại Đà Nẵng những năm gần đây?

Đây là một khái niệm khá quen thuộc đối với người đầu tư nhưng không phải ai cũng hiểu rõ, hãy tìm hiểu cùng LHReal nhé!

1/ Bong bóng tài sản là gì?

Bong bóng là một chu kỳ kinh tế có đặc trưng là sự leo thang nhanh chóng của giá tài sản và nối tiếp là sự giảm giá. Bong bóng được tạo ra bởi sự tăng vọt của giá tài sản không được bảo đảm bởi các thông tin định lượng và định tính của tài sản và được thúc đẩy bởi các hành vi thị trường lạc quan quá mức. Bong bóng hình thành trong các nền kinh tế, thị trường chứng khoán, bất động sản và các lĩnh vực kinh doanh do sự thay đổi trong hành vi của nhà đầu tư

Shiller mô tả bong bóng là một hiện tượng kinh tế mang tính tinh thần, giống như một căn bệnh được đánh dấu bởi tâm lý phấn khích quá đà, những dự báo của giới truyền thông và cảm giác hối tiếc của những người đã không “tham gia” vào thị trường đó. Hiện tượng này thường được khuếch đại bằng tăng trưởng tín dụng.

Bong bóng kinh tế bao gồm 4 giai đoạn

  • Giai đoạn tiềm ẩn: đây là giai đoạn khởi đầu của một bóng bóng BĐS. Trong giai đoạn này, chỉ một cộng đồng nhỏ biết đến sự tồn tại và giá trị tiềm ẩn của tài sản. Những người khôn ngoan nên chi tiền đầu tư ở giai đoạn này. Ví dụ dễ dàng được biết tới đó là những nhà đầu tư khôn ngoan đã nhận biết sớm giá trị của đồng bitcoint khi nó còn ở dưới mức $100 và mua nó chỉ vào khoảng giá $8 vào 6 năm trước. Vậy mà đến năm 2020, giá trị đồng bitcoint đã  lên đến hơn $19.000
  • Giai đoạn nhận biết: Trong giai đoạn này, những người có nhiều tiền khác bắt đầu nhận thức được sự tăng trưởng vượt bậc và tiềm năng của tài sản. Các tổ chức đầu tư như quỹ tương hỗ, quỹ đầu tư thanh khoản,… bắt đầu nhảy vào thị trường. Một vài Nhà đầu tư đã kiếm được lợi nhuận từ tài sản sẽ chấp nhận bán tháo khi họ không còn chắc chắn rằng giá cả của tài sản sẽ lên cao nữa, đây là giải pháp mang tính an toàn và chấp nhận khoản lợi nhuận đã kiếm được trong giai đoạn tiềm năng của tài sản. Nhưng bộ phận lớn các nhà đầu tư vẫn mua vào, truyền thông bắt đầu vào cuộc đưa tin về nguồn tài sản này, ngày càng nhiều nhà đầu tư theo chỉ dẫn của truyền thông để nhảy vào thị trường mong muốn kiếm lời một cách nhanh chóng.
  • Giai đoạn phấn khích: Khi truyền thông vào cuộc chính là lúc chuyển giao giai đoạn của bóng bóng tài sản sang trạng thái “Phấn khích” và trạng thái này bị đẩy lên cực hạn với nhiều tác động khác nhau. Truyền thông liên tục đưa tin về tài sản đồng thời mang theo nhiều suy đoán tốt và xấu về thị trường giai đoạn tiếp theo, người mua bị kích động ồ ạt bỏ vốn, giá sẻ bị đẩy lên cao qua ngưỡng điều tiết của thị trường. Khi giai đoạn này lên đến đỉnh điểm, nhiều nhà đầu tư bị “hội chứng tưởng tượng” rằng tài sản sẽ cứ thế và mãi mãi tiếp tục đi lên, lợi nhuận sẽ là cực đại trong khoảng thời gian ngắn. Nhưng họ không biết rằng giai đoạn chết của tài sản đang cận kề.
  • Giai đoạn đổ vỡ: Đây chính là cụ thể hóa của một Bong bóng tài sản. Giá bắt đầu suy giảm, mới đầu chậm nhưng sau đó tăng gấp 2-3 lần sau một vài đợt bán tháo khỏi thị trường của các nhà đầu tư lớn. Khi tốc độ bán ra tăng lên vì tâm lý hoảng loạn gây nên sự giảm sụt lớn về giá trị của tài sản. Khi sự tháo bán khỏi thị trường chạm đến đáy, giá trị của tài sản sẽ được cân bằng lại ở mức trung bình như ban đầu.

Theo kinh nghiệm từ thị trường, ở mỗi bong bóng xảy ra, đều có đại bộ thận nhà đầu tư ảo tưởng nghĩ rằng lần này sẽ khác, bong bóng sẽ không vỡ và thị trường sẽ khôi phục nhanh chóng. Tuy nhiên, đây là những ảo tưởng sai lầm. Nhà đầu tư cần phải sáng suốt nhận định rõ thị trường, thời điểm mua vào và bán ra phù hợp.

2/ Bong bóng bất động sản là gì?

Cũng như khái niệm bong bóng tài sản trong một nền kinh tế, bong bóng bất động sản là định nghĩa thu hẹp trong riêng ngành BĐS. Bong bóng BĐS xảy ra khi giá trị của một BĐS hoặc một cụm BĐS được đẩy lên quá xa trên giá trị thực sự và bình thường của chúng. Khi giá trị của bất động sản quá cao so với giá trị thực của nó và đến một thời điểm nhất định tính thanh khoản của bất động sản không còn thì dẫn đến tình trạng là bất động sản sẽ chững lại và bắt đầu tụt giá thê thảm khiến cho thị trường bất động sản bị vỡ. 

Các nguyên nhân dẫn tới bong bóng bất động sản

  • Mất cân bằng cung cầu giữa các phân khúc của BĐS là một trong những nguyên nhân đầu tiên dẫn đến bong bóng bất động sản. Yếu tố này được thể hiện khi thị trường phát triển ở 1 phân khúc nào đó và bị mất cân bằng giữa phân khúc khác. Giá trị của bất động sản chỉ tăng cao khi phân khúc có sự ổn định.
  • Tăng trưởng kinh tế ở mức cao “bùng nổ” dẫn đến thực tế là nhiều doanh nghiệp và người dân dễ kiếm tiền và bất động sản là kênh đầu tư là tài sản được lựa chọn để cất trữ, để kinh doanh, kể cả đầu cơ.
  • Nguyên nhân trực tiếp bắt nguồn từ chính sách nới lỏng tín dụng, thậm chí đã cho vay dưới chuẩn. Nhờ chính sách tín dụng đó, một phần vốn rất lớn được đổ vào bất động sản, bên cạnh đó là nguồn vốn xã hội cũng đổ vào đầu tư kinh doanh địa ốc; Có thể đã có hiện tượng kiểm soát không chặt chẽ nguồn vốn vay tín dụng mà lẽ ra phải được sử dụng đúng mục đích.
  • Các đơn vị đầu tư vào giá trị ảo của bất động sản xuất hiện quá nhiều: các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thứ cấp, môi giới, cò đất, cò nhà, đi đôi với các đợt sóng tăng giá bất động sản với tần số chóng mặt, và có dấu hiệu có giới đầu cơ bất động sản cầm trịch các đợt sốt giá.

Hậu quả mà bong bóng bất động sản gây ra là gì?

Sau giai đoạn khủng hoảng và vỡ bọt của bong bóng bất động sản, người gánh hậu quả đầu tiên là ngân hàng với hàng loạt các khoản nợ xấu. Khi các nhà đầu tư, doanh nghiệp không có khả năng hoàn trả vốn đồng nghĩa với việc ngân hàng không thu hồi được nợ “gốc, lãi và các khoản phí” làm cho nguồn vốn bị thâm hụt, giảm sút lợi nhuận của hàng loạt ngân hàng. Tỷ lệ nợ xấu quá hạn cao làm cho ngân hàng giảm uy tín, dẫn đến làm giảm khả năng huy động vốn của ngân hàng.

Khi nguồn vốn đầu tư bị ngưng trệ, các nhà đầu tư phá sản dẫn đến các dự án phải bị dở bỏ, nếu hoàn thành cũng không có người thuê, đặc biệt là các dự án nghỉ dưỡng gây ra hiện tượng BẤT ĐỘNG SẢN MA. Tình trạng hỗn loạn cũng gây không ích khó khăn về vấn đề quy hoạch cho chính quyền địa phương. Phải mất nhiều năm mới có thể tái cấu trúc hoặc đập đi xây lại.

3/ Bong bóng BĐS xuất hiện ở Đà Nẵng những năm 2017 – 2019?

Có nhiều nhà đầu tư BĐS Đà Nẵng vẫn đang thắc mắc, liệu có hay không hiện tượng bong bóng BĐS xuất hiện ở Đà Nẵng những năm 2017 – 2019 vừa qua? Hãy cùng LHReal phân tích dựa trên những kiến thức lý thuyết vừa thu thập được.

Năm 2017, thành phố Đà Nẵng được chọn là nơi tổ chức tuần lễ cấp cao APEC, thị trường bất động sản (BĐS) Đà Nẵng thu hút sự chú ý của các doanh nghiệp lớn, mở ra cơ hội đầu tư mới và kéo theo sự gia tăng giá trị BĐS nơi đây. Năm 2018, sau giai đoạn phát triển bùng nổ với dòng tiền từ giới đầu tư ồ ạt đổ vào các dự án nghỉ dưỡng, đất nền tại Đà Nẵng. Giữa quý 1, thị trường BĐS chững lại và bắt đầu hạ nhiệt từ quý 2. Việc các “cò đất” hợp tác đẩy giá lên cao và tăng ảo đến mức không còn phù hợp với cung cầu đã khiến cho thị trường bung giá. Những người có nhu cầu ở thực không thể mua, giới đầu tư không dám xuống tiền. Sau khi thu được khoản lời lớn, “cò đất” tháo chạy, nhiều người phải bán tháo chịu lỗ để trả nợ ngân hàng. Đến thời điểm cuối năm 2019, người ta băn khoăn rằng bong bóng BĐS ở Đà Nẵng đã vỡ hay thị trường đang bị đóng băng tạm thời? Khi nào thị trường mới có thể hồi phục trở lại?

Theo quan điểm của ông Nguyễn Văn Đính – Phó Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, vấn đề cốt lõi của thị trường BĐS Đà Nẵng không phải là giá, mà là việc quản lý. Từ góc độ thị trường, chúng ta cần tôn trọng cung và cầu. Chính quyền có thể đưa ra những chính sách thuế hoặc chính sách hỗ trợ khác để kích thích thị trường và để thị trường phát triển theo quy luật tự nhiên thay vì “dìm” giá BĐS. Quy luật tự nhiên đi cùng diễn biến thực tế đã minh chứng rằng thị trường BĐS Đà Nẵng dù đang chững lại nhưng cũng không thể vỡ bong bóng hay đóng băng lâu dài, bởi vì thành phố đầy tiềm năng này luôn nằm trong tầm ngắm của các nhà đầu tư và cư dân. Do đó, có thể nói rằng, đây chính là điểm dừng cần thiết để Đà Nẵng điều chỉnh lại thị trường với các chính sách mới, sẵn sàng cho quá trình phát triển bền vững trong thời gian tới.

Nhưng đại dịch COVID-19 xuất hiện vào đầu năm 2020 một lần nữa làm thị trường BĐS Đà Nẵng chưa thể hồi phục hậu bong bóng BĐS, giá nhà đất tiếp tục giảm sâu tới 40-50% so với thời kỳ đỉnh cao của nó. Nhờ sự chỉ đạo của Đảng và Nhà nước, các cấp chính quyền mà Đà Nẵng đã hạn chế được tối đa thiệt hại về kinh tế sau khi COVID-19 quay lại lần thứ 2. Vào quý cuối cùng của năm 2020, thị trường đang được kỳ vọng sẽ hồi phục nhanh chóng để đón đầu xu hướng bất động sản của cả nước. Đây chính là thời điểm vàng để thu mua BĐS với giá cả hợp lý nhất với những lý do sau:

  • BĐS Đà Nẵng ổn định trở lại sau thời kỳ đóng băng hậu bong bóng BĐS, giá nhà đất đang dần quay về giá trị thực của nó. Mua nhà đất ở thời điểm hiện tại sẽ giúp bạn có được BĐS với giá trị thực và tăng giá trở lại khi thị trường khởi sắc và tăng trưởng trở lại.
  • Tiến trình bào chế Vaccine COVID-19 đã có nhiều thành tựu đáng kể, dự kiến đại dịch này sẽ được khống chế sớm sau khi vaccine chính thức được ban hành. Kinh tế – xã hội vì vậy mà cũng đi vào ổn định và phát triển trở lại bao gồm cả ngành BĐS toàn quốc sẽ có sự khôi phục mạnh mẽ sau khi dịch bệnh bị đẩy lùi.
  • Chính sách kịp thời của lãnh đạo TP. Đà Nẵng sẽ góp phần khôi phục ngành BĐS sớm nhất có thể và giảm bớt thiệt hại do bong bóng BĐS và COVID-19 đem lại cho ngành kinh tế chủ lực này của thành phố.

Đó là những phân tích đến tự bộ phận nghiên cứu thị trường của LHReal. Chúng tôi cảm ơn các bạn đã theo dõi video của LHReal, hãy chia sẻ ý kiến cá nhân của các bạn ở phần bình luận để cùng chúng tôi trao đổi về hiện tượng bong bóng bất động sản để có cái nhìn sâu sắc hơn nhé.

LHReal.com – đơn vị chuyên mua bán, ký gửi BĐS tại thị trường Đà Nẵng. Hãy để chúng tôi đồng hành cùng thành công của bạn!

Thế nào là bong bóng BĐS? Có chăng hiện tượng bong bóng BĐS đã diện ở ra ở Đà Nẵng những năm 2017 – 2019?