LHREAL.COM website chính chủ số 1 Đà Nẵng

Xu hướng bất động sản Đà Nẵng theo bản đồ quy hoạch 2030 – 2045

Chào các bạn!

Đây là channel của LHReal – Kênh đầu tư BĐS hàng đầu tại Đà Nẵng!

Hôm nay, chúng tôi sẽ đem đến cho quý vị một video về kiến thức thị trường BĐS Đà Nẵng. Đó là mối liên hệ giữa việc phát triển quy hoạch đô thị và chiến lược đầu tư vào BĐS của các Nhà đầu tư. Như nhiều người vẫn luôn mặc định rằng, những nhà đầu tư nắm bắt được thông tin quy hoạch, các chính sách mới nhất của Nhà nước sẽ là những người có cơ hội mua bất động sản giá rẻ trước quy hoạch để chờ lên giá; tuy nhiên LHREAL lại xem đây cũng là con dao hai lưỡi ẩn chứa nhiều rủi ro lớn tiềm tàng. Hãy cùng chúng tôi phân tích vấn đề này và đưa ra cái nhìn tổng quan nhất để có thêm kiến thức đầu tư BĐS một cách đúng đắn nhất nhé.

Nội dung của video bao gồm 03 phần:

  • Phân tích xu hướng đầu cơ BĐS theo thông tin quy hoạch của Chính phủ
  • Thực trạng đầu cơ theo quy hoạch trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng hiện nay
  • Và dự báo xu hướng tăng giá BĐS theo bản đồ quy hoạch TP. Đà Nẵng đến năm 2030 – tầm nhìn 2045

1/ Xu hướng đầu cơ BĐS theo thông tin quy hoạch của Chính phủ

Có thể thấy, xu hướng đầu cơ BĐS theo thông tin rò rỉ từ đồ thị quy hoạch rất thịnh hành những năm trước đây khi mà Chính phủ chưa công khai thông tin quy hoạch đô thị theo giai đoạn 5 – 10 năm như bây giờ. Có một thời kỳ, nhiều người được xem là “quen biết người trong ngành” (tức là những người làm trong các cơ quan Nhà nước có liên quan đến việc quy hoạch đất đai như địa chính, các cơ quan đấu thầu, xây dựng…) có được thông tin “mật” và mua đón đầu các điểm nóng quy hoạch của thị trường. Nhờ vậy một bộ phận các nhà đầu tư này kiếm được món lời lớn từ việc đầu cơ BĐS tại các điểm nóng này.

Một ví dụ dễ hiểu nhất là: bạn đang có vốn để đầu tư bất động sản, bạn biết thông tin quy hoạch đường của thành phố nên bạn mua miếng đất trong hẻm giá rẻ ở ngay vị trí quy hoạch. Sau 1-2 năm thành phố làm đường trước của nhà bạn, miếng đất giá rẻ nay tăng chóng mặt vì mặt tiền đường hoặc hẻm lớn. Đó chỉ là một ví dụ nhỏ lẻ cho việc đầu tư của cá nhân. Đứng ở góc độ chủ đầu tư, khi chủ đầu tư biết được 5-7 năm tới con đường lớn nào mở hoạch quy hoạch của Nhà nước hướng vào khu vực nào, họ mua đất lớn để phát triển dự án, cơ hội thành công sẽ cao hơn khi hạ tầng phát triển như:

  • Đất quận 9 tăng giá đột biến sau khi hoàn thành cao tốc TP. Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu Giây.
  • Đất Nhơn Trạch, Long Thành hưởng, Trảng Bom (Đồng Nai) bán được giá cao hơn sau khi thông tin dự án Sân bay Long Thành đi vào quy hoạch.
  • Các tuyến đường vành đai 2/3… làm tăng giá trị đất của các vùng ven thành phố Hồ Chi Minh giáp ranh với các tỉnh/thành khác.

Xu hướng đầu cơ này vẫn còn mặc dù đã bị giảm sút nhiều sau khi các cơ quan quản lý đất đai và quy hoạch công khai đồ thị quy hoạch tới từng người dân như hiện nay. Tuy nhiên việc đầu tư theo xu hướng này cũng tiềm ẩn khá nhiều rủi ro khi tin tức không qua các nguồn chính thống, thông tin thất thiệt làm lũng đoạn thị trường, thổi giá đất ảo lên tạo nên bong bóng bất động sản, gây ảnh hưởng tới sức khỏe thị trường và hình thành cạnh tranh không lành mạnh giữa các đơn vị kinh doanh bất động sản với nhau.

2/ Thực trạng đầu cơ BĐS trên địa bàn TP. Đà Nẵng từ trước đến nay.

Thực không ngoa khi nói rằng, Đà Nẵng phát triển trước hết là nhờ vào đất. Đất Đà Nẵng trước đây còn hoang sơ, nguồn cung và tiềm lực dồi dào, khi thành lập Tp. Đà Nẵng trực thuộc trung ương từ năm 1996 đến nay đã có nhiều biến đổi với dấu hiệu đầu cơ rõ rệt ở một số điểm nóng quy hoạch theo chiều dài của chiến lược phát triển qua từng thời kì. Hãy cùng LHREAL tìm hiểu xem giới đầu tư đã làm giàu từ đầu cơ đất Đà Nẵng như thế nào nhé.

  • Trước năm 1996, Đà Nẵng chỉ là một vùng “đô thị” nửa nạc nửa mỡ trực thuộc tỉnh Quảng Nam – Đà Nẵng. Sau khi tách địa phận Đà Nẵng ra khỏi Quảng Nam và trở thành đơn vị hành chính trực thuộc trung ương dưới thời ông Nguyễn Bá Thanh là Chủ tịch thành phố, Đà Nẵng bắt đầu bước chuyển mình mạnh mẽ bằng chiến dịch “giải tỏa đền bù, tái định cư, chỉnh trang đô thị” ven sông Hàn. Đất ven sông vì vậy mà có giá hơn, không còn là vùng đất “cho không ai lấy”, dân lập làng ở tạm bợ như trước đây. Những người có tiền thời bấy giờ bắt đầu suy nghĩ đến việc mua đất ven sông bên bờ Quận 3 (Sơn Trà và Ngũ Hành Sơn ngày nay) với giá rẻ, chờ đợi những quy hoạch mới của Chính phủ để làm sáng lên miền đất phía Đông của thành phố khi nghe ngóng được “đâu đó” về chủ trương xây cầu nối hai bờ Đông – Tây.
  • Đến năm 2000, Đà Nẵng khánh thành cầu quay sông Hàn do ông Thanh vận động toàn dân Đà Nẵng đóng góp, thu hẹp khoảng cách chênh lệch giữa hai bờ sông Hàn, phục vụ nhu cầu du lịch của khách thập phương. Rồi đến tháng 7/2009, cầu Thuận Phước – cầu dây văng lớn nhất Việt Nam được đưa vào sử dụng, kết nối hành lang kinh tế Đông – Tây của thành phố. Đất bờ đông ven sông Hàn từ đoạn cầu Hàn đến cầu Thuận Phước được “đổi màu”.
  • Ngày 29/03/2013, cầu Rồng với kiến trúc độc đáo mang phong cách rồng thời Lý hướng ra biển Đông được khánh thành với kinh phí đầu tư hơn 1.700 tỷ đồng. Khánh thành cùng ngày với cầu Rồng, cầu Trần Thị Lý là cây cầu thứ 6 bắc qua sông Hàn với hình dáng cánh buồm, mang ý nghĩa con tàu Đà Nẵng sẽ vươn mình ra biển lớn. Nhà thi đấu Đa năng mang hình cánh chim đại bàng, cung thể thao Tiên Sơn với hình đĩa bay dưới chân vòng quay mặt trời. Ngoài ra, ông Thanh còn cho xây dựng tuyến cáp treo Bà Nà, chùa Linh Ứng trên bán đảo Sơn Trà, danh thắng Ngũ Hành Sơn và quận Liên Chiểu để giữ chân du khách đến với Đà Nẵng. Những người đầu cơ đất Quận 3 cũng phải giật mình với độ tăng giá của nó sau hơn 10 năm. Quận 3 trở thành khu vực tiềm năng du lịch mạnh mẽ. Một mặt giáp biển, một mặt giáp núi, bán đảo Sơn Trà ngày nay đã là địa điểm du lịch hấp dẫn du lịch thập phương quy tụ về đây.
  • Năm 2017, Đà Nẵng vinh dự trở thành địa điểm tổ chức Diễn đàn Hợp tác kinh tế châu Á – Thái Bình Dương APEC. Sau APEC hàng loạt các dự án phát triển du lịch biển Đà Nẵng được triển khai, du lịch Đà Nẵng được nhiều bạn bè quốc tế biết tới hơn, đầu tư cũng đổ về đây ngày một nhiều. Những người dự đoán được xu hướng của đầu tư đã đầu cơ mua đất ven biển Đà Nẵng thời bấy giờ còn hơn cả trúng số, giá trị miếng đất tăng từ khoảng 10 triệu đồng/m2 vào năm 2015 nay lên tới đỉnh điểm khoảng 300 triệu đồng/m2 vào năm 2019 vào thời kỳ đỉnh cao sốt đất Đà Nẵng. Nhưng đại bộ phận Nhà đầu tư nắm được thời cơ này lại hầu hết không phải là người dân Đà Nẵng mà lại lại những ông lớn từ miền Bắc đổ bộ vào, khi thị trường xuống dốc vào đầu năm 2020 thì họ đã rút dù ra đi để lại Đà Nẵng với một giai đoạn chật vật với sự lao dốc của BĐS, hàng nghìn nhà đầu tư địa phương phải khốn đốn do không bắt kịp được thông tin chính xác của thị trường.

Cho đến nay, thực trạng đầu cơ đất Đà Nẵng đã khiến nguồn đất đai đã cạn kiệt. Đà Nẵng vắng bóng các nhu cầu nhà đất thực sự. Vì vậy mà cuối năm 2019, chính quyền thành phố Đà Nẵng phải chủ trương dìm bằng được giá BĐS xuống, không để nổi phình phình để nuôi mấy ông mua đi bán lại, người dân không hưởng lợi được gì. Theo đánh giá của các đơn vị tư vấn, hiện Đà Nẵng chỉ còn khoảng 14% diện tích để phát triển đô thị, nhưng thực ra 14% đó là đất tương đối khó cho xây dựng do gần sông nước, hay ngập lụt… Các vùng đất lớn và có tiềm năng hầu hết là địa phận của dân đầu cơ chờ thị trường khởi sắc. Đây vẫn là vấn đề còn gây nhiều nhức nhối, chưa có phương án để giải quyết triệt để, việc “dìm” giá đất chỉ là giải pháp mang tính tình thế tạm thời, thành phố cần phải có hướng đi đúng đắn để chấm dứt nạn đầu cơ đất, lấy lại đất đai để phát triển đô thị và phục vụ nhu cầu chính đáng của người dân bản địa.

Vậy theo bản đồ quy hoạch thành phố đến năm 2030 – tầm nhìn 2045, hãy cùng LHREAL phân tích xem BLĐ thành phố Đà Nẵng cùng với Chính quyền trung ương đã có những đối sách gì để đưa thành phố vượt qua khỏi tình trạng khó khăn hiện tại và đầu tư đất vào vị trí nào sẽ có tiềm năng sinh lời lớn trong tương lai?

3/ Dự báo xu hướng tăng giá BĐS Đà Nẵng theo bản đồ quy hoạch 2030 – 2045

Ngày 22/05/2020, HĐND thành phố Đà Nẵng đã quyết định thông qua Đồ án điều chỉnh quy hoạch chung TP. Đà Nẵng đến năm 2030, tầm nhìn 2050. Thông qua phê duyệt này, định hướng phát triển không gian tổng thể của toàn thành phố cũng có khá nhiều thay đổi. Toàn thành phố dự kiến tổ chức thành 12 phân khu:

  • Phân khu Ven sông Hàn và Bờ Đông
  • Phân khu Ven Vịnh Đà Nẵng
  • Phân khu Cảng biển Liên Chiểu
  • Phân khu Công nghệ cao
  • Phân khu Trung tâm lõi xanh
  • Phân khu Đổi mới sáng tạo
  • Phân khu Sân Bay
  • Phân khu đô thị Sườn đồi
  • Phân khu Nông nghiệp
  • Phân khu Dự trữ phát triển
  • Phân khu sinh thái phía Tây
  • Phân khu sinh thái phía Đông

Trong 12 phân khu này, nổi bật nhất vẫn là các dự án phát triển về phía Bắc của thành phố. Phân khu Cảng biển Liên Chiểu (bao gồm một phần phường Hòa Hiệp Bắc, một phần xã Hòa Liên dọc theo sông Cu Đê, phía Đông giáp Vịnh Đà Nẵng, phía Nam giáp sông Cu Đê, phía Bắc và phía Tây giáp Phân khu sinh thái phía Tây) với trọng tâm là phát triển Cảng Liên Chiểu, Cụm Logistics và Khu đô thị cảng biển. Phân khu Công nghệ cao (một phần quận Liên Chiểu, các phường Hòa Khánh Bắc, Hòa Hiệp Nam; một phần huyện Hòa Vang: các xã Hòa Liên, Hòa Sơn, Hòa Ninh, giới hạn bởi đường ĐT602 phía Nam; sông Cu Đê phía Bắc; đường Nguyễn Lương Bằng phía Đông; đồi núi phía Tây Khu công nghệ cao) với định hướng chú trọng vào phát triển công nghiệp công nghệ cao, cùng với các không gian công cộng lớn, kết nối với Phân khu sinh thái ở phía Tây và sông Cu Đê ở phía Bắc.

Với những phân tích trên, LHREAL tự tin nhận định rằng, Liên Chiểu và Hòa Vang sẽ là những điểm nóng BĐS trong những năm tiếp theo với hàng loạt các dự án nổi bật đang trong quá trình thực hiện:

  • Dự án cảng Liên Chiểu nằm ở khu vực chân đèo Hải Vân, đối xứng với cảng Tiên Sa qua vịnh Đà Nẵng, với quy mô 220 hecta, tổng vốn đầu tư 32.860 tỷ đồng.
  • Dự án di dời nhà ga TP. Đà Nẵng về phía Tây Bắc thành phố, cụ thể ở Phường Hòa Khánh Nam, Liên Chiểu Đà Nẵng. Xây dựng tuyến đường sắt mới khổ 1.000mm dài khoảng 29km; xây dựng các công trình vượt sông, đường bộ, đường sắt; xây dựng một nhà ga hành khách chính và các ga hàng hóa với vốn đầu tư khoảng 5.350 tỉ đồng.
  • Dự án khu CNC TP. Đà Nẵng với quy mô 1.129,76ha nằm về phía Tây Bắc so với trung tâm thành phố Đà Nẵng, tọa lạc tại xã Hòa Liên và xã Hòa Ninh, huyện Hòa Vang, thành phố Đà Nẵng, nằm trên tuyến đường cao tốc Đà Nẵng – Dung Quất, nối liền các khu kinh tế trọng điểm miền Trung: Khu kinh tế Chân Mây-Lăng Cô (tỉnh Thừa Thiên – Huế), Khu Kinh tế Chu Lai (tỉnh Quảng Nam), Khu Kinh tế Dung Quất (tỉnh Quảng Ngãi); cách trung tâm thành phố Đà Nẵng 22 km, cách Cảng Tiên Sa 25 km, cách Sân bay Quốc tế Đà Nẵng 17 km.
  • Dự án Trường đua ngựa Đà Nẵng và tổ hợp khách sạn, sân Golf gần 2 tỷ USD tại Hòa Phong và Hòa Phú, huyện Hòa Vang, có diện tích dự kiến 497,4ha bao gồm khu phức hợp khách sạn khoảng 2.000 phòng, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng (khoảng 410 căn), khu du lịch sinh thái và sân golf 36 lỗ.
  • Dự án khu du lịch Xuân Thiều – Liên Chiểu – Đà Nẵng với tổng diện tích 12,23 ha nằm dọc tuyến đường ven biển Nguyễn Tất Thành với vốn đầu tư 100 triệu USD.

Đây sẽ là cơ hội vàng cho các nhà đầu tư thu gom đất Liên Chiều – Hòa Vang trong thời gian tới trước khi giá đất ở đây tăng giá sau những quy hoạch của chính phủ đi vào hoàn thiện. Trên đây là toàn bộ phân tích của LHREAL về hiện tượng đầu cơ BĐS ở Đà Nẵng và dự báo xu hướng tăng giá BĐS Đà Nẵng theo bản đồ quy hoạch năm 2030 – tầm nhìn 2045, hãy cho chúng tôi biết ý kiến của bạn thông qua phần bình luận.

Nếu thích video này, hãy like/share và comment ủng hộ LHREAL các bạn nhé!

Xu hướng bất động sản Đà Nẵng theo bản đồ quy hoạch 2030 – 2045 | LHREAL.COM